Oferta y Demanda
La explicación más básica para los altos costos de vivienda es la oferta y la demanda. Cuando mucha gente quiere algo y no hay suficiente para todos, el precio sube. La vivienda no es diferente.
El Área de la Bahía de San Francisco es un claro ejemplo. Durante las últimas décadas, empresas tecnológicas como Google, Apple, Meta y miles de startups más pequeñas han creado millones de empleos bien remunerados en un área geográfica relativamente pequeña. Las personas que aceptan esos empleos necesitan un lugar donde vivir. Pero el número de nuevas viviendas construidas en el Área de la Bahía no ha mantenido el ritmo con el número de nuevos residentes. El resultado: muchas más personas compitiendo por aproximadamente el mismo número de viviendas, lo que empuja los precios hacia arriba año tras año.
El Valor de la Tierra
Una casa en realidad tiene dos partes: el edificio y el terreno en el que se asienta. El edificio — las paredes, el techo, los electrodomésticos y los accesorios — tiende a desgastarse y perder valor con el tiempo. Pero el terreno debajo es diferente. La tierra no se desgasta. Y en una ubicación deseable, la tierra puede volverse dramáticamente más valiosa a medida que crece la ciudad circundante.
Aquí está la idea clave: cuando un vecindario se vuelve codiciado, la tierra en ese vecindario aumenta de valor, incluso si el propietario de la tierra no hace nada en absoluto. El valor no proviene de nada que el propietario haya hecho, sino del crecimiento de la comunidad circundante: nuevos negocios que abren, nuevas líneas de tránsito que se construyen, más familias que quieren vivir allí. Los economistas llaman a esto “incremento no ganado”, valor que se acumula para un propietario simplemente por dónde está ubicada la tierra, no por ningún esfuerzo o inversión.
Es por eso que dos casas idénticas pueden tener precios muy diferentes: una en una ubicación deseable cerca de empleos y transporte público, otra en un área menos conectada. Los edificios podrían ser iguales. El valor del terreno no lo es.
Zonificación y Reglas de Construcción
Las ciudades controlan qué se puede construir y dónde mediante reglas llamadas zonificación. Las leyes de zonificación dividen una ciudad en zonas: áreas donde solo se pueden construir casas, áreas donde se permiten apartamentos, áreas donde pueden operar negocios, y así sucesivamente.
Muchas ciudades y suburbios estadounidenses tienen grandes áreas zonificadas exclusivamente para viviendas unifamiliares, lo que significa que solo se puede construir una casa en cada lote, sin apartamentos permitidos. Estas reglas se establecieron a menudo hace décadas cuando las ciudades eran más pequeñas. Hoy en día, limitan cuántas viviendas se pueden construir en áreas populares con alta demanda. Cuando se construyen menos viviendas de las que la gente necesita, los precios se mantienen altos.
Algunas personas argumentan que estas reglas de zonificación son la causa principal de la crisis de vivienda, porque impiden que las ciudades construyan suficientes viviendas cerca de empleos y transporte público. Otros argumentan que los vecindarios tienen derecho a limitar el crecimiento para preservar su carácter, o que más desarrollo no siempre lleva a precios más bajos. Es un debate en curso en ciudades de todo el país.
Más Viviendas, Precios Más Bajos
Un argumento que muchos economistas, planificadores urbanos y defensores de la vivienda plantean es que construir más viviendas, especialmente apartamentos y edificios multifamiliares cerca de empleos y transporte público, es la forma más efectiva de hacer que la vivienda sea más asequible con el tiempo.
La lógica: si hay más viviendas disponibles que personas compitiendo por ellas, los arrendadores y vendedores tienen que mantener los precios competitivos. Si la oferta puede mantenerse al ritmo de la demanda, los precios se estabilizan. Algunas ciudades han probado esta idea con resultados que vale la pena estudiar. Tokio, Japón, por ejemplo, ha permitido durante mucho tiempo edificios residenciales densos en toda la ciudad, incluso justo al lado de las estaciones de tránsito. Como resultado, Tokio tiene alquileres mucho más estables que las ciudades globales comparables, incluso siendo una de las áreas metropolitanas más grandes del mundo.
Lo Que Están Intentando las Ciudades
Las ciudades y los estados están probando una variedad de enfoques para abordar los altos costos de vivienda:
- Rezonificación: cambiar las reglas de zonificación para permitir construcciones más densas en más áreas, para que se puedan construir más viviendas cerca de empleos y transporte público
- Requisitos de vivienda asequible: exigir que los desarrolladores que construyen nuevos apartamentos reserven algunas unidades a alquileres más bajos
- Control de alquileres: leyes que limitan cuánto puede subir un arrendador el alquiler cada año
- Impuesto al valor del suelo: gravar el valor del suelo más que los edificios, para que sea menos rentable mantener terrenos ociosos y esperar a que suban los precios
Cada enfoque tiene partidarios y críticos, y ninguna política por sí sola ha resuelto el problema. La asequibilidad de la vivienda es un desafío genuinamente difícil, que involucra la economía, la política, los valores comunitarios y la historia todos a la vez.
Datos Curiosos
- El precio medio de vivienda en el Área de la Bahía de San Francisco ha superado $1 millón en años recientes, más del triple de la mediana nacional.
- Tokio, a pesar de ser una de las ciudades más grandes del mundo, tiene costos de vivienda más estables que ciudades comparables en parte porque permite construcciones densas en toda el área metropolitana.
- En 1950, la familia estadounidense promedio gastaba aproximadamente el 20-25% de sus ingresos en vivienda. Hoy en día, muchas familias en ciudades de alto costo gastan el 40-50% o más.
- La versión original del Monopoly, llamada “El Juego del Terrateniente”, fue inventada en 1903 específicamente para mostrar cómo los propietarios de tierras se benefician del aumento de los valores del suelo mientras los inquilinos luchan. El juego fue diseñado para enseñar las ideas económicas de Henry George.
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